שם קורס
שיעור מספר: 4
נושאי השיעור מס 4: – מו"מ לכריתת חוזה – קביעת החובה – הסנקציות והתרופותדיני חוזים – 4 19.9.08מו"מ לכריתת חוזההנושא של מו"מ הוסדר לראשונה בחקיקה בחוק החוזים (1973). סעיף 12 – גם היקף התכולה שלו וגם היקף התרופות יותר רחב מהנורמות המשפטיות שהיו לפני כן.חלק א' של סעיף 12 – קובע את החובה – משמעויות, מתי היא מופרת. "בדרך מקובלת ובתום לב" – לא הוראת חוק קונקרטית. כבר בפסקי הדין הראשונים בית המשפט לא קבע את המשמעויות מלכתחילה אלא בעקבות רצף פסקי הדין. תהליך אבולוציוני. היום יש פסיקה עניפה בנושא. אם זאת צריך לזכור שבבסיס הוראת החוק היא פתוחה – ואם מחר יש מצב חדש כתוצאה מצעד טכנולוגי או כלכלי אפשר לטעון טענות חדשות. (היום אפשר לטעון שהצפת מידע יכולה לגרום להפרת תום לב כתוצאה מהטכנולוגיות כיום, חוזים של בנקים הם אחידים ואפשר לטפל בזה מתוך כח חוזים אחידים ולא מתוך תום לב). מה הפסיקה קבעה על החובה הזו:
1. הפסיקה קבעה שהחובה חלה על כל מו"מ כלומר גם מו"מ שבסופו נכרת חוזו וגן מו"מ שבסופו לא נכרת חוזה. המקור של סעיף 12 א הוא בדין הגרמני שם החובה חלה רק כאשר המו"מ פוצץ בחוסר תום לב וכתוצאה מזה לא נכרת חוזה. אצלנו הפסיקה קבעה שאם הופרה חובת תום הלב אפשר להגיש תביעה בכל מקרה – היקף הפיצויים יהיה שונה אם נכרת או לא נכרת חוזה.
2. החובה מתקיימת לכל אורך המו"מ – חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול – זה מו"מ. הרבה פעמים מו"מ מתחיל לפני ההצעה – פניות, גישושים וברורים. הפסיקה קבעה שחובת תום הלב חלה על כל משך המו"מ גם לפני ההצעה- עוצמת החובה משתנה לאורך המו"מ, ככל שהוא מתקדם העוצמה מתגברת.
3. על מי חלה החובה לנהל מו"מ בתום לב – החובה של סעיף 12 חלה על כל הצדדים למו"מ לאו דווקא לצדדים לחוזה. החובה חלה על כל מי שנוטל בפועל חלק במו"מ. חבות של דירקטורים, עו"ד,מתווכים. גם אם הוא לא אמור להיות צד לחוזה. אם מנהל מוסר מידע מטעה במו"מ יכול להיות שאם הוא פועל כשלוח של החברה גם החברה תתבע אבל גם המנהל יתבע להפרת תום הלב גם אם הוא פועל כשלוח. זה יוצר מצב לא פשוט לפי שמגר בפס"ד מידר נגד קסטרו – אם דירקטוריון מנחה את המנהל לא לגלות מידע מסוים שיש חובה לגלותו מכח סעיף 12 – כאן המנהל נמצא במצב קשה, אם הוא יגלה את המידע הוא מפר את חובת הנאמנות החוקית של מי ששלח אותו (לפי חוק השליחות – למלא בדיוק את הוראות השולח) ואם הוא סוטה מהנאמנות הוא יהיה חייב בפיצויים. מצד שני יש לו חבות אישית לפעול בתום לב. אם הוא לא מגלה מידע כי כך הורו לא – ממלא את חובת הנאמנות. האם חובת הנאמנות יוצרת לו חסינות מפני תביעה על הפרת תום לב – ע"פ שמגר זה לא יוצר חסינות, ולמצב כזה יש פתרון אחד – לא לבצע את השליחות הזאת.
4. חובת תום הלב היא חובה אובייקטיבית – לא האם לפי הסטנדרטים המקובלים על הצדדים הופרה חובת תום הלב – הרף נקבע על ידי בית המשפט שלא תמיד משקפות את אמות המידע של השוק. אם כך מה משמעות הביטוי – דרך מקובלת ותום לב – דרך מקובלת לכאורה זה מה שמקובל. בפועל הפסיקה עיקרה את הביטוי דרך מקובלת מכל תוכן. בפועל בתי המשפט אוכף רק את הביטוי תום לב בצורה אובייקטיבית.
5. הנורמה היא לא רק אובייקטיבית היא גם קוגנטית – לא ניתנת להתניה.
6. יש קשרי גומלים מעניינים בין העילה של החובה לנהוג בתום לב במו"מ לבין פרק ב בחוק החוזים שעוסק בפגמים בכריתת חוזה. מצבים שבהם יש בעייתיות בתהליך הכריתה – טעות, הטעיה, כפיה ועושק. לגבי רב הפגמים כרוכה בזה בהכרח גם הפרה של חובת תום הלב. התרופות שונות – אם היתה כפיה, עושק או הטעיה אם רוצים לבטל את החוזה צריך להסתמך על פרק ב ולא על הפרת תום הלב – זה מאפשר רק פיצויים ולא ביטול. אם נגרם גם נזק כתוצאה מכפיה, עושק או הטעיה – את הנזק הכספי תובעים דרך סעיף 12 של הפרת חובת תום הלב ולא דרך פרק ב. זיקה נוספת (ספקטור נגד צרפתי). הטעיה לפי סעיף 15 יכולה להיות אקטיבית או פסיבית (אי גילוי מידע), כדי שתהיה עילה של הטעיה פסיבית – מי שהוטעה צריך להצביע על מקור חוקי חובה לגלות. חובות הגילוי יכולות להיות בחוקים קונקרטים. חובת גילוי כללית היא סעיף 12 ותמיד אפשר להשתמש בה. הפסיקה קבעה שחובת תם לב כוללת גם חובת גילוי. זה יכול לשמש כמקפצה לטענת הטעיה על פי סעיף 15.המשמעות הקונקרטית של החובה כפי שהיא נקבעה בפסיקה:
1. חובת גילוי – ספקטור נגד צרפתי, הויכוח היה על היקף חובת הגילוי. האם מידע שהצד השני יכול לגלות אותו בעצמו יש חובה לגלות אותו או לא. מה היקף חובת הגילוי? יש פסקי דין שמאוד מרחיבים את חובת הגילוי (מידע שהצד השני יכול להשיג את בעצמו) ומנגד יש פסקי דין שמידע פומבי – אין חובה לגלות. הקביעה במקרה קונקרטי לא מבוססת על קריטריון יחיד אלא על שקלול של מספר פרמטרים: פס"ד קיסלינגר נגד איליה – זה דומה לספקטור נגד צרפתי המידע שלא גילו הוא מידע תכנוני ונגיש. מי שלא גילה את המידע זה הקונה למוכר (בד"כ מי שצריך לגלות זה המוכר לקונה). כאן יש חובת גילוי לקונה. הפרמטרים הם:
מהו סוג החוזה ומי הצדדים המעורבים בחוזה: איש עסקים מיומן אל מול אדם פרטי. האם העסקה מסחרית או עסקה צרכנית. מהות הצדדים לעסקה.
פומביות המידע – כאשר המידע פומבי ונגיש זה יפעל לצמצום היקף חובת הגילוי אל מול מידע פרטי שירחיב את חובת הגילוי.
טיב היחסים הקודמים – יכתיב את חובת הגילוי. ביחסי אמון קודמים זה ירחיב את חובת הגילוי.
מוכר לעומת קונה – בד"כ היקף החובה יהיה גדול יותר על המוכר לעומת הקונה.
נסיבות מיוחדות – נסיבות של קיסלינגר – קיבלה פרדס בירושה. מערכת יחסים על גבול הניצול.
כשיש פרמטרים סותרים קשה לצפות מראש מה תהיה הפסיקה.
2. חובת תום הלב – חובה לא לפרוש ממו"מ מסיבה שרירותית – לכאורה זה רק מו"מ ולא חוזה. יש מצבים בעיקר כשהיה מו"מ ארוך והסתמכות הדדית, ההנחה היא שעומדים לפני סגירה ורק משהו חריג ימנע כריתת חוזה. ואז אם אחד הצדדים מסיבה קפריזית פורש – זו תהיה הפרה של החובה.בתי המשפט מאוד זהירים כלפי טענה כזו – קשה להוכיח וגם זה רק מו"מ.
3. ניהול מו"מ ללא כוונת התקשרות – בתי משפט קובעים את הרף גם אם הוא שונה ממה שנהוג בפועל.ניהול מו"מ כטקטיקה זו הפרה של תום לב. אם ברור לגמרי שהוא מנהל מו"מ בלי שום כוונה להתקשר זו הפרה של חובת תום לב – קשה להוכיח את זה.
4. לפעמים ניהול מו"מ מקביל יכול להחשב כהפרה של תום לב – אם יוצרים תחושה או ציפייה שהמו"מ הוא אקסלוסיבי/בלעדי.
5. פס"ד זונשטיין נגד גבסו – מו"מ על מקרקעין וברגע האחרון המוכר דורש שחלק מהכסף יעבור "מתחת לשולחן". הקונה סירב ועל רקע זה התפוצץ החוזה. הקונה טען להפרת תום לב. מחלוקת בין השופטת בן פורת לברק. היא טענה שזה היה מו"מ עם דרישה , הצד השני לא הסכים ולכן אין פה בעיה. ברק טוען שהעלאת דרישה לא חוקית היא הפרה של חוסר תום לב. הסיטואציה בכללותה היתה הפרה של תום לב – המוכר ידע שהקונה לא יסכים ולכן הוא השאיר את הדרישה לסוף המו"מ. העיתוי של העלאת הדרישה – בשלב של הידיים כבר קשורות זו הפרה של חוסר תום הלב.
6. האם ניצול מצוקה מהווה הפרה של תום הלב . הצד השני במצוקה ומנצל זאת על מנת להוציא תנאים מופרזים בחוזה. לא כל ניצול מצוקה מהווה הפרה של חובת תום הלב – אלא חיי מסחר נורמליים ורגילים כשאחד הצדדים בלחץ מסוים. ללא ספק יש מצבים של ניצול לחץ שהם בתחום הלגיטימי. אין מד לחץ בעניין הזה. מצד שני ברור לחלוטין שיש התנהגויות של ניצול לחץ שזה בלתי לגיטימי בעיני החוק. עילת עושק וכפייה – עילת עושק קובעת שאם צד מנצל מצוקה של הצד האחר וכתוצאה מזה תנאי החוזה הם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל עבור הצד שנעשק – יש עילה לביטול החוזה. הבעיה הפרקטית היא מה עם מצבי הביניים – ניצול המצוקה הוא ברמה של יותר מהתנהגות מסחרית רגילה אבל זה לא מגיע לרמות של עושק – תנאי החוזה הם גרועים מהרגיל אבל לא במידה בלתי סבירה (ב 30% יותר). עילת העושק לא ניתנת לשימוש כאן. אם זה לא עושק האם ניתן להשתמש בעילה של הפרת חובת תום הלב. פס"ד גנץ נגד כץ – סיטואציה שבה אדם בשנות ה 40 לחייו רווק היה במצוקה גדולה להתחתן, המצוקה שלו היתה אמיתי וקשה בגלל סיבות: א. הוא חרדי – סביבה חברתית ומשפחתית. ב. בן יחיד להורים ניצולי שואה – המשכיות. הוא פנה לשדכן (כץ) והם הגיעו להסכם שדכנות – אם הוא מוצא לו עלמה בגיל שהיא יכולה ללדת ילדים, דמי השדכנות יהיו 100,000$. ואם השדכן יעזר בעוזר המחיר יהיה כפול. מצאו כלה ובזמן האירוסין הגיע השדכן – והחתן נתן לו 20,000$, השדכן הגיש תביעה לבית המשפט, טענת החתן היא עושק – ניצול מצוקה.בבית המשפט המחוזי הטענה הזו נדתחה – לא ברור שהוא היה במצוקה ברמה מספיק גבוהה ולא ברור שאלו תנאים גרועים במידה בלתי סבירה. בעליון נחלקו הדעות (דעת הרב כדעת המחוזי). השופט קדמי אמר שגם אם זה לא עושק – מכל מקום זו לא התנהגות של בני אדם – לא מנצלים בצורה כל כך בוטה – יש פה הפרה של חובת תם הלב. כרגע ניצול מצוקה שלא מגיעה למצב של עושק גם לא מהווה הפרה של חובת תום הלב.
7. מכרזים פרטיים – האם הפרת חובת שיוויון במכרז מהווה הפרה של חובת תום הלב? מכרז זו טכניקה לניהול מו"מ שמאפשרת לנהל סוג של תחרות בין המציעים על בסיס קריטריונים שיוויונים, ולכן החוק (חובת מכרזים) קב שכאשר רשות ציבורית מנהלת מו"מ היא חייבת לנהל מו"מ בצורה של מכרז – בתחום המשפט הציבורי העיקרון הכי חשוב הוא עקרון השיוויון. הרשות הציבורית אין לה משל עצמה ולא כלום, התקציב, הסמכויות, הכוחות – הכל אמצעים שהאזרחים מעניקים לרשות. לפעמים גם גוף פרטי בוחר לנהל מו"מ בדרך של מכרז – במשפט הפרטי אין עיקרון כללי של שיוויון אלא חופש הרצון וחופש הקניין. אם גוף פרטי עושה מכרז איזה עיקרון גובר? אם בחרתי לעשות מכרז האם אני חייב לנהוג בשיוויון? אם גוף פרטי בוחר לעשות מכרז מרצונו על מה אפשר לבסס את חובת השיוויון – אין הרואה במשפט הפרטי שוקבעת שיש חובה לנהוג בשיוויות במכרז – הבסיס הוא שמכרז היא טכניקה של מו"מ וחובת השיוויון נובעת מסעיף 12 – תום הלב. האם סעיף 12 כולל בתוכו גם את חובת השיוויון בניהול מכרז פרטי? פס"ד בית יולס – מדובר על מכרז פרטי – הריסת בית אבות ישן והקמת בית אבות חדש – יצא מכרז ונתנה את העבודה לקבלן שלא עמד בקריטריונים. בעליון נקבע בהתחלה ברב של 2 נגד 1 שיש חובת שיוויון והיא נובעת מסעיף 12. שמגר וברק קבעו בדעת רב. שופט המיעוט – השופט איילון קבע שאם זה מכרז פרטי חופש החוזים גובר זכותו של בעל המכרז להעדיף מישהו. מכיוון שהנושא עקרוני ואין אחידות דעים, הנשיא אישר דיון נוסף בהרכב של 5 שופטים – 2 השופטים שהצטרפו הצטרפו לדעת המיעוט והפכו אותה לרב (אין חובת שיוויון). ברק ושמגר היו במיעוט. ההבדל בין הדעות הוא פחות דרמטי – כל השופטים הסכימו שיכול בעל המכרז לכתוב מראש שהוא לא מתחייב לנהוג בשיוויון ואז אין הפרה של חוסר תום הלב. כל השופטים מסכימים שאם הוא כותב שהוא מתחייב אז הוא חייב לנהוג בשיוויון. מה קורה אם אין התנייה לא כתוב בחוזה? לפי ברק ושמגר הפרת תום הלב היא לא חוסר נהיגה בשיוויון אלא הפסול היא ביצירת ציפייה לניוהל מו"מ בשיוויון – ע"י הטכניקה של מכרז – יש כאן מסר של ניהול מו"מ על בסיס קריטריונים שיוויונים וזו הפרה של תום לב. מכרז לא שיוויוני הוא לא מכרז במהותו אלא הוא מו"מ מרובה משתתפים. חילוקי הדעות נובעים ממחלוקת עמוקה בגישות של איילון – שמרנית לבין גישתו של ברק עקרונות יסוד במשפט הציבורי חלים על כלל המשפט. גישתם של ברק ושמגר הפכה לדעת הרב עם השנים. הגיע שוב מכרז פרטי לעליון: פס"ד קל בניין – מכרז פרטי חברת ארם רעננה בונה את שכונת לה הפאקר ומוציאה מכרז לעבודות תשתית ופיתוח. אחת המשתתפות היא חברת קל בניין שנותנת את ההצעה הכספית הטובה ביותר, במו"מ המחירים יורדים עוד יותר. תנאי החוזה ידועים ונשאר רק אקט פורמלי של אישור מועצת מנהלים. במועצת המנהלים מסתבר שיש חברה שמוכנה לבצע במחיר עוד יותר נמוך אבל היא לא השתתפה במכרז, ולא חותמים עם קל בניין על החוזה ומקבלים אם החברה החדשה לחוזה. מגיע לביהמ"ש המחוזי
והשופט זפט קובע שלפי פס"ד בית יולס – אין חובת שיוויון במכרז פרטי ואין הפרה של חובת תם הלב. בעליון נקבע שברור שהיתה כאן הפרה של חובת תם הלב – הפרה של חובת שיוויון, העליון רשאי לחדש הלכה חדשה והוא מתעלם מדיון נוסף בית יולס. מכאן נובע שמכרז פרטי יש חובת שיוויות על פי סעיף 12 אלא אם יש התנאה מפורשת בתנאי החוזה. התיק חזר למחוזי לקביעת היקף הפיצויים על הפרת חובת תם הלב – המחוזי קבע משהו והוגש ערעור לעליון בשאלת הפיצויים ושם חודשה הלכה מעניינת – לגבי התרופה בגין הפרת חובת תם הלב.חלק ב' של סעיף 12 – קובע את הסנקציה – תרופות. מה התרופה אם יש הפרה של חובת תם הלב. לפי הסעיף צד שלא נהג בדרך מקובלת ובתם לב חייב צד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם ולצורך זה יחולו סעיפים מסוימים בחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה בשינוי תנאים מסויימים. (לא של הפרת תם לב במו"מ). זה מפנה לדוגמא לסעיף הקטנת נזק – אם הצד שנפגע יכול להקטין את נזקו בפשטות אז ממה שלא צמצמתי לא זכאים לקבל עליו פיצוי. סעיף נוסף (13) מאפשר לבית משפט לפסוק פיצויים גם על נזק לא ממוני – נזק על עגמת נפש, צער,סבל וכד'. בתי המשפט ממעטים להשתמש בזה.סעיף עיקרי (10) – הסעיף המרכזי של פיצויים במקרה של הפרת חוזה: הוא קובע 2 עקרונות: סיבתיות וצפיות. אם מישהו הפר חוזה הוא יכול לתבוע פיצויים עקב שרשרת סיבתית של ההפרה.צריך קשר סיבתי בין ההפרה והנזק. צפיות – גם אם הקשר כתוצאה סיבתית הוא חייב להיות צפוי – נזק שהמפר יכול היה לצפות אותו – אם לא ניתן היה לצפות אותו אין פיצוי. מהם השינויים המחוייבים? אם הופרה חובת תם הלב במו"מ וכתוצאה מכך לא נכרת חוזה: הפיצויים יכולים להיות פיצויים שליליים. (לא יהיה ניתן לתבוע את הרווח שנמנע בגלל סיבתיות – לא ברור אם היה נכרת חוזה בסיום המו"מ בלי קשר להפרת חובת תם הלב וגם בגלל בעיית צפיות – מה יהיו תנאי החוזה אם הוא היה נכרת – לא יודעים לצפות את הנזק שהיה נגרם – מה תנאי החוזה שהיו נכרתים). הדרישה לצפיות וסיבתיות מונעת פיצוי חיובי. בפס"ד שיכון עובדים נגד זפניק – חברת שיכון עובדים פרסמה מודעה שהיא מוכרת דירות עם הנחה מאוד משמעותית לעומת מחיר מחירון. היו מתעניינים רבים. נמכרו 2-3 דירות וסגרו את המשרד. לא אפשרו למתעניינים לעשות קיבול. משפחת זפניק (אחד מהמתעניינים) תבעו ורוצים את הדירה על הפרה של חובת תם לב. השופטת בן פורת מקבלת את הטענה באופן עקרוני – מצבים שבהם אם מתקיימים התנאים הבאים: מו"מ על סף כריתת חוזה (במקרה הזה מסירת הטפסים שהיא קיבול ותוכן החוזה ידוע) וחוסר תם לב של הצד השני. במצב כזה אפשר לחרוג מתרופת הפיצויים ולאמץ תרופה אחרת שלא כתובה בחוק – אשם בהתקשרות, במצב כזה לא פוסקים פיצויים אלא רואים את אותה פעולה שלא בוצעה כאילו היא כן בוצעה. רואים את החוזה כאילו הוא נכרת והופר. עוברים ממישור של הפרת חובת תם הלב למישור של הפרת חוזה. זה נשאר רק במישור העקרוני והיא לא מקבלת במקרה הספציפי הזה את הטענה. שיכון עובדים הציעו מחיר ביניים לדירות נוספות והעותרים הסכימו (טרם פס"ד) ולכן התביעה לא התקבלה. מכיוון שתם לב הוא עקרון כל כך בסיסי לא יכול להיות שפיצויים מתאימים לכל המקרים ובית המשפט יכול להתאים את הסעד כשזכות מהותית מופרת.שימוש מעניין בדוקטרינה הזו נעשה ע"י ברק בפס"ד קלמר נגד גיא: באופן עקרוני חוזה לא חייב להיות בכתב אלא אם יש בחוק דרישת צורה מפורשת – כמו במקרקעין. לקלמר היתה חלקת קרקע בהרצליה שאפשר לבנות עליה 2 בתים, הזוג גיא היו אדריכלים ונעשתה איתם עסקת קומבינציה שהם יבנו את 2 הבתים והעלות תהיה עליהם – והבית השני יעבור אליו. קלמר על מנת להמנע מתשלום מס שבח מקרקעין – מכירת חלקת קרקע מחייבת במס. העסקה נעשית ללא ניירות עד שהבתים יהיו גמורים. בשלב שהבתים היו גמורים – קלמר לא רצה לעשות חוזה כתוב כי המחירים זינקו והוא רצה למכור את הבית למישהו אחר ולהחזיר להם את מה שהם השקיעו. גיא הגישו תביעה- היתה הצעה, היה קיבול אבל היה חסר כתב ולכן אין תוקף לחוזה. ביהמ"ש קבע שבגלל שכל פרטי החוזה היו ידועים וקלמר הפר את חובת תם הלב אפשר לראות את החוזה כאילו היה בכתב ונתן פורמלית תוקף לחוזה.פס"ד קל בניין – ביהמ"ש העליון קבע שהופרה חובת תם הלב והחזיר את העניין למחוזי שקבע פיצויים שליליים , בערעור לעליון לגבי הפיצויים על הפסד של רווח צפוי. השופט ברק קובע בעניין התרופה: הסיבה שניתן תמיד פיצויים שליליים בגלל שיקולי סיבתיות וצפיות. השיקולים האלה לא רלוונטים במקום שהמו"מ בפועל הסתיים ונשאר עניין פורמלי של השלמת כריתת החוזה. ויש כאן ודאות מוחלטת שלולא הפרת תם הלב החוזה היה נכרת ותנאיו ידועים. במצב כזה אין סיבה שהנזק שנגרם כתוצאה מהפרת המו"מ הוא אבדן הרווח. אם חובת תם הלב לא היתה מופרת היה נחתם חוזה וידועים מה היו תנאיו. אפשר לקבל פיצויים חיוביים בלי להשתמש באשם בהתקשרות. אפשר ללכת ב 2 מסלולי פיצויים אלטרנטיביים: מסלול של פיצויים חיוביים ו/או אכיפת חוזה ו/או פיצויים מוסכמים אם היה בחוזה לפי אשם בהתקשרות או פיצויים חיוביים לפי "קל בניין". התנאים הם אותם תנאים ב2 המסלולים. איך יודעים איך בית המשפט ינווט?פס"ד אלריג נכסים – לחברה מסוימת א' היה מגרש בר"ג, צמוד למגרש הזה היו 3 חלקות קטנות בבעלות עיריית ר"ג. שלשתן היו בשטחן כשליש מהמגרש של חברה א'. לא ניתן היה לנצל אותן ניצול כלכלי יעיל עיריית ר"ג העבירה תכנון שאיחדה את החלקות עם המגרש הגדול ונתנה אופציה לחברה א' לרכוש את החלקות תמורת 2 מיליון דולר. הן מהוות כרבע מהמגרש המאוחד ולכן שווי המגרש כולו הוא 8 מיליון דולר. לחברת א' לא היה 2 מיליון נזיל ופנתה לחברה ב' שיש לה אפשרות להשיג מימון לרכישת החלקות ותהיה שותפה בפרויקט כולו ב 25%. הכל נעשה בע"פ בגלל שיקולי מס וגם מפני פורמלית מול העירייה רק לחברה א מותר לקנות את הקרקע להשלמה. נחתם החוזה עם עיריית ר"ג חברה ב' הביאה את הסכום של 800,000$ והיתר כששר הפנים מאשר את העסקה. כששר הפנים אישר את העסקה חברה א' מכרה את הקרקע כולה לצד ג' (המגרש הוא של בניין שער העיר) תמורת 12M$. חברה א' החזירה לב' את ה 800,000$. חברה ב' תבעה 25% מהרווח, חברה א' טענה שאין חוזה כי הוא לא נעשה בכתב. המחוזי פסק לפי קלמר וגיא – רואים את הכתב כאילו הוא נעשה – ואכף את החוזה – אין קרקע אבל היא תקבל רבע מהרווח. בעליון פסק שלא חל אשם בהתקשרות – מדובר באנשי עסקים שידעו שבלי כתב אין תוקף לחוזה הוא לא רואה בחוזה כאילו הוא נכרת, ברור שהיתה כאן הפרה חמורה של חובת תם הלב בשלב סופי של מו"מ ולכן הוא כן מחיל אל ההלכה של "קל בניין" וקבע פיצויים חיוביים של מיליון דולר שהוא רבע מהרווח. ביהמ"ש מנסה למסור את המסר הבא: המסלול התרופתי העיקרי של הפרת חובת תם לב במו"מ הוא פיצויים. אם הפרת חובת תם הלה הביאה לפיצוץ המו"מ בשלב מוקדם – זה פיצויים שליליים. אם זה בשלב מתקדם – זה פיצויים חיוביים. קיימת אפשרות של אשם בהתקשרות של אכיפת החוזה רק במקרים יוצאי דופן שבהם לצד הנפגע יש אינטרס מיוחד לא רק בערך הכספי של החוזה אלא לקבל בפועל את מה שהובטח לו – אם חלום חיי היה יצירה של מונה , נוהל מו"מ וברגע האחרון היה פיצוץ בחוסר תם לב. פיצויים לא יהיו שווים בעיני הנפגע – כאן יש אינטרס מיוחד בקיום החוזה. זוג האדריכלים בנו בית מגורים חלומי כדי לגור שם. במקרים כאלה מוצדק לתת אכיפה. במקרים שזה אינטרס כלכלי פרופר – מסלול ל פיצויים חיוביים לפי קל בניין מתאים כי לא משנה להם הגרש עצמו אלא הרווח הכספי.
