סמינריון – דיני קניין

דיני קניין הוא תחום במשפט הפרטי/אזרחי. התחום עוסק ב-3 נכסים שונים:
1. מקרקעין – "חוק המקרקעין תשכ"ט 1969"
2. מטלטלין – "חוק המטלטלין תשל"א 1971".
3. זכויות

מקרקעין
• סעיף 1 בחוק – "קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה ואינו מתפרק בקלות זולת מחוברים הניתנים להתקה". כלומר כל נכס המחובר לקרקע הופך למקרקעין. דוד שמש, כאשר מחובר לבית הופך למקרקעין.
• סעיף 11 – "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת…" – ככלל כאשר אנו בעלים של מגרש מקרקעין אנו בעלים של כל העומק וכל הגובה. העברת חוט אנטנה מעל הבית שלך היא פלישה למקרקעין שלך. עם זאת יש חוקים המסדירים נושאים מסוימים וכאשר יש חוק ספציפי הנוגד לחוק כללי, הספציפי גובר – חוק העתיקות יכול לסתור את הסעיף הזה.
• סעיף 12 – " הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי……" – בעל המקרקעין הוא הבעלים של כל מה שמצוי בשטחו בלי קשר למי שבנה או הציב דברים עליו. יתכן ונידרש לשלם פיצויים אם מישהו בנה בית על השטח שלנו אך הבית יהיה שלנו מבחינת בעלות. ישנו חריג לכלל זה והוא בית משותף – הקרקע היא רכוש משותף של כל הדיירים והדירות הן פרטיות של כל אחד ואחד.
• סעיף 13 – "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11-12" – לא ניתן לעשות עסקה על חלק מהקרקע או לא ניתן להעביר חלק מהדירה למישהו. ההמשך של הסעיף "אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין" כלומר במידה ועשינו עסקה על חלק מהמקרקעין אין לעסקה תוקף. שכירות היא חריג במקרה זה. לגבי שטחים פרטיים – כל שטח בישראל רשום על פי גוש וחלקה, לא ניתן להעביר בעלות על חלק ספציפי מהחלקה. על פי סעיף זה "חלק לא מסוים" (לא מוגדר) ניתן להעברה ומכאן בני זוג באותו בית הם בעלי שותפות בחלקה –לכל אחד שייך חצי לא מוגדר מהבית. חלק מסוים – משהו ספציפי כמו צפון החלקה, דרום החלקה וכו'…, חלק לא מסוים – אחוזים מהשטח.
מכיוון שלרוב האנשים עסקת המקרקעין היא עסקת החיים קיים סעיף 8 – חובת הכתב, זאת כיוון שנדרשת כאן הרבה יותר גמירות דעת מאשר בחוזה אחר, המחוקק רוצה יותר תשומת לב לחוזים אלו.
90% מהמקרקעין בישראל שייכים למנהל מקרקעי ישראל שהיא "חברה פרטית" השייכת למדינה ולכן מבחינה משפטית בסוף תקופת השכירות שהופכת אחרי 25 שנים לחכירה ניתן לסלק את "בעלי הבתים" .

חוק יסוד מקרקעי ישראל:
סעיף 1 – מקרקעי ישראל והם המקרקעים בישראל של המדינה….הבעלות לא תועבר אם במכר…." – לא ניתן להעביר בעלות. ההעברה היא של זכות השכירות ולא הבעלות.
חוק הכשרות המשפט והאפוטרופסות:
כאשר קטין מקבל בירושה מקרקעין היא נרשמת על שמו אך הוא לא יכול לעשות איתה כלום ללא אישור בימ"ש – זו דוגמא לחשיבות שרואה החוק במקרקעין.
בגלל שהכמות מוגבלות וזהו נכס שאיננו כלה יש התייחסות מיוחדת ודינים מיוחדים למקרקעין.

זכויות
זכות קניינית – קניין רוחני – זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר.
זכות חוזית – כאשר יש חוזה מחייב ועל פיו מגיע לנו משהו בעוד זמן מסוים יש לנו זכות חוזית לקבל את הדבר הזה. (בעלות תהיה רק כאשר הנכס יהיה רשום על שמנו בטאבו – בישראל יש מאות אלפים החושבים שהם בעלי הדירה כבר כמה עשורים והם לא בעלי הדירה מבחינה משפטית).
במשפט המודרני הזכות החוזית היא נכס כיוון שניתן לעשות בה עסקאות. זכות חוזית ניתנת להעברת בעלות. כאשר אדם א' חייב להעביר משהו לאדם ב', ב' יכול למכור את הזכות הזאת לג' ואז א' יהיה חייב לג' וב' יוצא מהמשחק וג' הופך להיות נושה של א'.

ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית – בזכות חוזית עדיין לא ניתן ליהנות בצורה עצמאית מהנכס אלא אנו תלויים באדם אחר שיעביר לנו את הנכס. הסיכון בזכות חוזית הוא שהחייב לא ירצה לקיים את חובתו בפני הנושה. בזכות קניינית הנכס בבעלותו ואני תלוי בכך שאחרים לא יפריעו לי. בד"כ זכות קניינית חזקה יותר אך לעיתים אנו יותר שקטים בזכות חוזית לדוגמא כאשר אנו מפקידים כסף בבנק וכך אנו בעצם מעבירים זכות קניינית לזכות חוזית. הפקדה בבנק = הלוואה לבנק. הסיכון בזכות קניינית היא פגיעה בנכס ולעומת זאת בזכות חוזית הסיכון הוא שהחייב לא יקיים את התחייבויותיו אבל כאשר מדובר בבנק כמעט ולא קיים סיכון כזה.
הגבול בין קניין לזכות –
בכל עסקה יש 2 שלבים, שלב קנייני ושלב חוזי. א' עשה חוזה עם ב' עסקה ומכר לו דירה. הוא קובע שמועד העברת הבעלות יהיה עוד חצי שנה. עד שהבעלות עוברת על שם ב' והבעלות נרשמה בטאבו יש לב' זכות חוזית. ברגע העברת הבעלות יש לב' זכות קניינית. את הזכות החוזית ב' יכול למכור עוד לפני שהקניין עובר לידיו.
לעיתים שני השלבים מתרחשים בו זמנית לדוגמא כאשר אנחנו קונים נכסים כמו קטנים – משלמים ומקבלים בו זמנית. במקרקעין זה לא קורה בו זמנית.